ΟΡΙΟΘΕΤΗΣΗ ΓΕΩΤΕΜΑΧΙΩΝ - Με τα όρια της Διανομής ή με τα Κτηματολογικά Διαγράμματα;

 

Με τα όρια της Διανομής ή με τα Κτηματολογικά Διαγράμματα;

Γιατί τα όρια του χωραφιού μας εμφανίζονται διαφορετικά στο Κτηματολόγιο και τι πραγματικά ισχύει ;

Ένα από τα πιο συχνά ερωτήματα που δεχόμαστε από ιδιοκτήτες ΓΕΩΤΕΜΑΧΙΩΝ είναι το εξής:

«Γιατί τα όρια του οικοπέδου μου φαίνονται λάθος στο Κτηματολόγιο; Στον χάρτη φαίνεται ότι ο γείτονας μπαίνει μέσα στην ιδιοκτησία μου. Μπορείτε να έρθετε να μου χαράξετε τα όρια σύμφωνα με το Κτηματολόγιο;»

Η απάντηση είναι ότι τα όρια που βλέπουμε στον χάρτη του Κτηματολογίου δεν είναι απαραίτητα αυτά που πρέπει να εφαρμοστούν στο έδαφος. Ας δούμε με απλά λόγια γιατί συμβαίνει αυτό.

Διανομές και Αναδασμοί.

Σε πολλές αγροτικές περιοχές της Ελλάδας, τα χωράφια δημιουργήθηκαν ή αναδιαμορφώθηκαν μέσα από επίσημες κρατικές διαδικασίες: τις Διανομές του Υπουργείου Γεωργίας και τους Αναδασμούς.

Με αυτές τις διοικητικές πράξεις καθορίστηκαν η θέση, το σχήμα, οι διαστάσεις και τα όρια των αγροτεμαχίων. Τα στοιχεία αυτά καταγράφηκαν σε επίσημα διαγράμματα και πίνακες, που διατηρούν μέχρι σήμερα ιδιαίτερη σημασία.

Η λειτουργία του Ελληνικού Κτηματολογίου δεν κατάργησε τις Διανομές και τους Αναδασμούς.

Τι καταγράφει το Κτηματολόγιο

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο δημιουργήθηκε για να καταγράφει με οργανωμένο τρόπο τα ακίνητα, τα δικαιώματα επάνω σε αυτά και τους δικαιούχους τους. Παράλληλα, απεικονίζει τη θέση, το σχήμα και το εμβαδόν κάθε γεωτεμαχίου σε ψηφιακούς χάρτες.

Οι γραμμές όμως που βλέπουμε στον χάρτη δεν προέρχονται κατ’ ανάγκη από ακριβή επίγεια μέτρηση των ορίων κάθε ιδιοκτησίας. Γι’ αυτό μπορεί να υπάρχουν διαφορές ανάμεσα στην κτηματολογική απεικόνιση και στα όρια που προκύπτουν από τις κυρωμένες Διανομές ή τους Αναδασμούς.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο έχει δημοσιεύσει μια σημαντική διευκρίνιση: το εμβαδόν που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο υπολογίζεται από τα κτηματολογικά διαγράμματα, τα οποία έχουν συνταχθεί με φωτογραμμετρικά δεδομένα και ψηφιακούς ορθοφωτοχάρτες

Μάλιστα, το Κτηματολόγιο διευκρινίζει ότι οι Πολεοδομικές Υπηρεσίες δεν πρέπει να θεωρούν δεσμευτικό για τις δικές τους ενέργειες το εμβαδόν που αναγράφεται στα κτηματολογικά στοιχεία. Αυτό δείχνει καθαρά ότι η επιφάνεια του Κτηματολογίου δεν ταυτίζεται αυτομάτως με το αποτέλεσμα μιας τοπογραφικής αποτύπωσης.

Πηγή: Ελληνικό Κτηματολόγιο – Επίσημη ενημέρωση για το εμβαδόν των γεωτεμαχίων

Ποια όρια χαράσσει τελικά ο Τοπογράφος Μηχανικός;

Όταν ένας ιδιοκτήτης ζητά να τοποθετηθούν τα όρια του χωραφιού του στο έδαφος, ο Τοπογράφος Μηχανικός δεν παίρνει απλώς τις συντεταγμένες από τον χάρτη του Κτηματολογίου για να τοποθετήσει πασσάλους. Ακολουθεί συγκεκριμένη διαδικασία:

1. Διερευνά την προέλευση του αγροτεμαχίου. Αν βρίσκεται σε περιοχή κυρωμένης Διανομής ή Αναδασμού, αναζητά τα επίσημα διαγράμματα και τα στοιχεία της αντίστοιχης διοικητικής πράξης.
2. Ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας, τυχόν μεταγενέστερες μεταβολές (κατατμήσεις, συνενώσεις, μεταβιβάσεις) και τις κτηματολογικές εγγραφές.
3. Εκτελεί τις απαραίτητες τοπογραφικές μετρήσεις στο πεδίο, εξαρτημένες στο κρατικό σύστημα αναφοράς.
4. Προσδιορίζει και εφαρμόζει τα όρια που προκύπτουν τεκμηριωμένα από όλα τα παραπάνω.

Στις περιοχές Διανομών και Αναδασμών, βασική αφετηρία για την οριοθέτηση είναι τα ισχύοντα στοιχεία των αντίστοιχων διοικητικών πράξεων και όχι απλώς οι γραμμές του ψηφιακού χάρτη.

Αν το Κτηματολόγιο δείχνει ότι ο γείτονας μπαίνει στο χωράφι μου, υπάρχει καταπάτηση;

Όχι απαραίτητα.

Το ότι στον ψηφιακό χάρτη ένα όριο εμφανίζεται μετατοπισμένο ή διαφορετικό από αυτό που γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες δεν αποδεικνύει από μόνο του καταπάτηση. Μπορεί να πρόκειται για σφάλμα στην κτηματολογική απεικόνιση ή για άλλη διαφορά που χρειάζεται διερεύνηση.

Γι’ αυτό, πριν δημιουργηθεί αντιπαράθεση μεταξύ γειτόνων, πρέπει να εξεταστούν τα επίσημα στοιχεία της ιδιοκτησίας. Αν διαπιστωθεί ότι τα κτηματολογικά όρια είναι λανθασμένα, ακολουθείται η προβλεπόμενη διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων του Κτηματολογίου, για την οποία ισχύουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις και, σε ορισμένες περιπτώσεις, προθεσμίες. Όσο νωρίτερα εντοπιστεί ένα σφάλμα, τόσο ευκολότερα διορθώνεται.

Οι διαφορές ορίων καταλήγουν συχνά στα δικαστήρια

Οι διαφωνίες για τα όρια των ιδιοκτησιών δεν είναι κάτι καινούργιο. Πολλοί ιδιοκτήτες έχουν βρεθεί σε δικαστικές διαμάχες για αμφισβητούμενα όρια, διεκδικήσεις εδαφικών λωρίδων και καταγγελίες για καταπάτηση.

Σε τέτοιες υποθέσεις, τα δικαστήρια εξετάζουν τους τίτλους ιδιοκτησίας, τα επίσημα διαγράμματα, τις διοικητικές πράξεις και, όπου χρειάζεται, τεχνικές πραγματογνωμοσύνες. Ειδικά για ακίνητα που προέρχονται από Διανομή ή Αναδασμό, τα στοιχεία αυτών των πράξεων μπορεί να αποδειχθούν καθοριστικά.

Οι κτηματολογικές γραμμές δεν αρκούν από μόνες τους για να αποδείξουν ότι ένας γείτονας έχει καταπατήσει την ιδιοκτησία μας. Ωστόσο, κάθε υπόθεση εξετάζεται ξεχωριστά, καθώς και οι κτηματολογικές εγγραφές έχουν νομική ισχύ.

Ένας σωστός έλεγχος μπορεί να προλάβει άσκοπες αντιπαραθέσεις, δικαστικά έξοδα και πολυετείς διαμάχες.

Τι πρέπει να γνωρίζςι κάθε ιδιοκτήτης

• Πριν από περίφραξη, οριοθέτηση ή διεκδίκηση τμήματος γειτονικής ιδιοκτησίας, μάθετε ποια στοιχεία καθορίζουν πραγματικά τα όρια του ακινήτου σας.
• Μην θεωρείτε ότι μια γραμμή στον χάρτη του Κτηματολογίου μπορεί αυτομάτως να χαραχθεί στο έδαφος.
• Αν εντοπίσετε απόκλιση στα στοιχεία του Κτηματολογίου, μην καθυστερείτε να το διερευνήσετε.
• Η σωστή οριοθέτηση απαιτεί έρευνα, επίσημα στοιχεία και τοπογραφικές μετρήσεις.

Συμπέρασμα

Άλλο η απεικόνιση ενός γεωτεμαχίου στο Κτηματολόγιο και άλλο ο σωστός προσδιορισμός των ορίων του στο έδαφος.

Στις περιοχές όπου υπάρχουν κυρωμένες Διανομές και Αναδασμοί, τα όρια εξετάζονται με βάση τα ισχύοντα στοιχεία των πράξεων αυτών, σε συνδυασμό με τους τίτλους ιδιοκτησίας, τις νόμιμες μεταγενέστερες μεταβολές και τις κτηματολογικές εγγραφές.

Ο Τοπογράφος Μηχανικός δεν μεταφέρει απλώς τις γραμμές ενός ψηφιακού χάρτη στο έδαφος. Ερευνά, ελέγχει και εφαρμόζει τεκμηριωμένα τα όρια της ιδιοκτησίας.

Γιατί η σωστή οριοθέτηση δεν είναι μόνο θέμα μετρήσεων. Είναι θέμα προστασίας της περιουσίας σας.

Τεχνικό Γραφείο – TOPOmap