Και στις οικοδομικές άδειες; Τι ισχύει από το 2026
Το ίδιο ερώτημα ακούμε συχνά και όταν πρόκειται να βγει οικοδομική άδεια:
«Το τοπογραφικό μου δεν ταιριάζει με το απόσπασμα του Κτηματολογίου. Θα κολλήσει η άδεια;»
Η απάντηση είναι πλέον σαφής: η διαφορά από μόνη της δεν εμποδίζει την έκδοση της άδειας.
Η υποχρέωση συμβατότητας καταργήθηκε
Από το 2006 ο νόμος (ν. 3481/2006) προέβλεπε ότι ο μηχανικός βεβαιώνει πως το τοπογραφικό συμφωνεί με το κτηματολογικό διάγραμμα σε σχήμα, όρια και εμβαδόν. Στην πράξη η υποχρέωση αυτή δεν εφαρμόστηκε ποτέ πλήρως: η απόφαση για σχήμα και όρια δεν εκδόθηκε ποτέ, ενώ από το 2009 έπαψε να δεσμεύει και η απόκλιση εμβαδού.
Με το άρθρο 16 του ν. 5293/2026 (ΦΕΚ 57/Α/7-4-2026) η υποχρέωση καταργήθηκε ρητά. Τον Ιούλιο του 2026 το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επιβεβαίωσε εγγράφως ότι για την έκδοση οικοδομικής άδειας δεν απαιτείται έλεγχος συμβατότητας τοπογραφικού και κτηματολογικού διαγράμματος. Τον Οκτώβριο, η Πολεοδομία του Δήμου Πολυγύρου έδωσε οδηγία στους υπαλλήλους της να εφαρμόζουν αυτή τη θέση.
Γιατί: το Κτηματολόγιο δεν είναι απόλυτο τεκμήριο ακρίβειας
Οι αρμόδιες υπηρεσίες λένε ουσιαστικά αυτό που εξηγήσαμε παραπάνω. Η αρχική κτηματογράφηση βασίστηκε κυρίως σε ορθοφωτοχάρτες και όχι σε μέτρηση στο έδαφος για κάθε ακίνητο.
Όταν λοιπόν ο Τοπογράφος Μηχανικός μετρά επί τόπου, με βάση τους τίτλους και τις προηγούμενες άδειες, είναι φυσικό και αναμενόμενο να προκύπτουν διαφορές. Αυτές δεν σημαίνουν ότι το τοπογραφικό είναι λάθος· είναι απλώς συνέπεια διαφορετικής μεθόδου αποτύπωσης.
Γι’ αυτό η Πολεοδομία ελέγχει αυτοτελώς την ταυτότητα του ακινήτου, την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητά του, με βάση το τοπογραφικό διάγραμμα και τους τίτλους ιδιοκτησίας, χωρίς να δεσμεύεται από τις αποκλίσεις της κτηματολογικής βάσης.
Πρέπει να διορθωθεί πρώτα το Κτηματολόγιο;
Όχι, εκτός αν έχει αλλάξει πραγματικά το όριο. Διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών απαιτείται μόνο όταν, μετά την κτηματογράφηση, έγινε πραγματική μεταβολή της ιδιοκτησίας, όπως:
- πράξη εφαρμογής,
- απαλλοτρίωση,
- συνένωση ή κατάτμηση,
- διορθωτική πράξη ορίων.
Όταν το όριο είναι το ίδιο και απλώς έχει απεικονιστεί ανακριβώς στο Κτηματολόγιο, η διόρθωση δεν είναι προϋπόθεση για την άδεια. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να την κάνει παράλληλα, αν το θέλει ή αν τη χρειάζεται για άλλο λόγο, όπως μια σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή μια κατάτμηση. Και όπως είπαμε, ένα σφάλμα του Κτηματολογίου αξίζει να διορθώνεται νωρίς.
Τι σημαίνει αυτό για εσάς
- Αν το τοπογραφικό σας διαφέρει από το απόσπασμα του Κτηματολογίου, αυτό δεν είναι από μόνο του λόγος απόρριψης της άδειας, εφόσον η ταυτότητα και τα όρια του ακινήτου δεν αμφισβητούνται.
- Η διόρθωση του Κτηματολογίου γίνεται όταν υπάρχει πραγματικός λόγος, όχι ως προαπαιτούμενο για την άδεια.
- Τα έγγραφα αυτά εκφράζουν τη θέση της διοίκησης· κάθε Πολεοδομία μπορεί να έχει τη δική της πρακτική. Ένας έμπειρος Τοπογράφος Μηχανικός γνωρίζει τι να επικαλεστεί σε κάθε περίπτωση.
Πηγές: ν. 5293/2026, άρθρο 16 (ΦΕΚ 57/Α/7-4-2026) · ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/76728/2079/23-7-2026 · Αποκεντρωμένη Διοίκηση Θεσσαλίας–Στερεάς Ελλάδας, ΔΙΠΕΧΩΣΧ Θεσσαλίας, αρ. πρωτ. 32228/6-7-2026 · Δήμος Πολυγύρου, Δ/νση Πολεοδομίας, 15-10-2026.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου